Die Urbanisierung schreitet weiter voran. In Deutschland lebt bereits jeder Dritte in Großstädten mit mehr als 100 000 Einwohnern – Tendenz steigend. Vor dem Hintergrund der deutlich wachsenden Stadtbevölkerung und dem Mangel an verfügbaren Freiflächen rückt die innere Verdichtung immer mehr in den Fokus stadtplanerischer und immobilienwirtschaftlicher Betrachtungen.
Eine aktuelle Analyse der Quantum Research Unit, Hamburg, zeigt, dass eine hohe Bevölkerungsdichte durch unterschiedliche Bautypologien erreicht werden kann, beispielsweise durch Wohnhochhäuser oder dichte Blockstrukturen mit Hinterhofbebauung. Um den zunehmenden Bedarf an Wohnraum abzudecken, setzt derzeit auch in deutschen Städten mit angespannten Wohnungsmärkten ein Umdenken bezüglich Verdichtung ein. In öffentlichen Diskussionen werden dabei häufig Dachaufstockungen als ein Lösungsweg bewertet. Allein für die angespannten Wohnungsmärkte ergebe sich demnach ein Potenzial von bis zu 1,1 Millionen zusätzlichen Wohnungen. Aufgrund der hohen Herstellungskosten und vielfältiger Regularien werden bislang jedoch nur schätzungsweise rund 10.000 Wohneinheiten jährlich durch Aufstockungen fertiggestellt.
Ein weiteres Element der Nachverdichtung ist das Schließen von Baulücken. Während die Bebauung einer Lücke im Blockrand im Sinne der „Stadtreparatur“ aufgrund der visuellen Aufwertung eines Straßenbilds meist allgemein begrüßt wird, stoßen die Bebauung eines Blockinnenbereichs oder die zusätzliche Verdichtung bereits bebauter Grundstücke häufiger auf Ablehnung der Bewohner. Für institutionelle Investoren sind Baulücken in der Regel erst ab einer bestimmten Größe attraktiv, da die Baukosten bei kleineren Projekten proportional höher sind als bei Großprojekten.
Äußerst interessant und bedeutsam für die Entwicklungsperspektiven wachsender Kommunen sind dagegen Konversionsareale wie ehemalige Industrie-, Bahn-, Hafen- oder Militärflächen, auf denen sich neue Quartiere zum Wohnen, Arbeiten und Leben entwerfen lassen. Die Schätzungen für das gesamte Flächenpotenzial reichen bis zu 176.000 Hektar deutschlandweit. www.quantum.ag
