Werden alte Bauteile im Rahmen einer Modernisierung erneuert, ist bei der Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 Abs. 2, 559b Abs. 1 BGB auch dann ein Anteil für Instandhaltung herauszurechnen, wenn die Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht „fällig″ waren. Ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten ist dann geboten, wenn bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen war.
Der Fall
Die Vermieter einer Wohnung in Düsseldorf kündigten gegenüber einer Mieterin mit Schreiben vom 30.05.2015 eine Erhöhung der Miete nach Abschluss der Arbeiten von verschiedenen baulichen Veränderungen an. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 306,83 Euro. Die Baumaßnahmen wurden im Jahr 2016 ausgeführt. Diese umfassten unter anderem die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangstür zur Wohnung der Mieterin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließlich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegensprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Mieterin sowie die erstmalige Wärmedämmung des Daches, der Fassade sowie der Kellerdecke.
Mit Schreiben vom 11.10.2016 erklärten die Vermieter die Erhöhung der Nettokaltmiete zum 01.01.2017 um 189,68 Euro und mit weiterem Schreiben vom 19.07.2017 zum 01.01.2017 um 241,55 Euro. Die Mieterin begehrte daraufhin die Feststellung, dass die Mieterhöhungen unberechtigt seien. Das Amtsgericht hatte der Feststellungsklage stattgegeben, da beide Erhöhungsverlangen bereits formell unwirksam seien. Das Berufungsgericht hat hinsichtlich der ersten Mieterhöhungserklärung die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt. Bezüglich der zweiten Erhöhung hat es festgestellt, dass diese Erklärung jedenfalls teilweise in formeller wie materieller Hinsicht wirksam und das Mieterhöhungsschreiben nur in Bezug auf die Umstellung der Heizung von Gas- auf Fernwärme unzureichend sei. Laut Begründung der Berufungsinstanz führe dies jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit des Erhöhungsschreibens nach § 139 BGB.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Die Vermieter hätten die Kosten für die Erneuerung der 60 Jahre alten Bauteile bei der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung nicht in voller Höhe ansetzen dürfen. Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann gemäß § 559 Abs. 1 BGB ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent (bis 2018) beziehungsweise 8 Prozent (seit 2019) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die für die Instandhaltung dabei erforderlich gewesen wären, gehören nach § 559 Abs. 2 BGB nicht dazu.
Nach Auffassung des BGH hat die Berufungsinstanz im vorliegenden Fall verkannt, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von Bauteilen oder Einrichtungen die dafür vom Vermieter aufgewendeten Kosten auch dann nicht vollständig auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden können, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein „fälliger“ Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstrichen war und deshalb ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten gemäß § 559 Abs. 2 BGB geboten ist. Denn nach dem Regelungszweck dieser Normen verbietet es sich, in Fällen, in denen schon länger genutzte Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort ersetzt werden, die gesamten für diese Baumaßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften ist es gerade nicht, dem Vermieter (teilweise) auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen. Den Vermieter trifft dabei grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete nach Modernisierung gemäß §§ 559 Abs. 1 und 559 b Abs. 1 S. 1 BGB vollständig vorliegen. Der Anteil der Kosten, der auf die Modernisierung entfällt und umlagefähig ist und der nicht umlagefähige Instandhaltungsanteil sind durch Schätzung zu ermitteln, die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientiert.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juni 2020, Az. VIII ZR 81/19
Vorinstanzen:
LG Düsseldorf, 6. März 2019, Az. 5 S 13/18
AG Düsseldorf, 6. Februar 2018, Az. 37 C 173/17