Zahlungsverzug des Mieters: Wie lang darf der Vermieter mit seiner fristlosen Kündigung zuwarten?

Was war passiert?

Aus der Praxis kennt man die relevanten Fälle nicht nur als Mietverwalter, sondern auch als „gekniffener“ Vermieter: Der Mieter „hockt“ in den Räumen, lächelt stets freundlich, wenn man ihm begegnet, oder beantwortet Fragen höflich, nur: Er zahlt gar nichts. Im neuerlichen BGH-Fall war es ebenso: Die Mietvertragsparteien sind eine Kirchengemeinde und ihre vormalige Küsterin, die zwei Monatsmieten schuldig geblieben war. Als sie zu zahlen ermahnt wird, entschuldigt sich die Mieterin sogar, zahlt aber trotzdem nicht. Die Vermieterin wartet mit ihrer fristlosen Kündigung zirka sieben Monate. Im Rechtsstreit ist nun zu klären, ob § 314 Abs. 3 BGB auf diese mietrechtliche Kündigung anwendbar ist: Falls ja, hätte innerhalb „angemessener Frist“ ab Kenntnis vom Zahlungsrückstand gekündigt werden müssen.

Die Meinung des Gerichts

Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH ist milde mit der Vermieterin und hält § 314 Abs. 3 BGB für nicht anwendbar im Bereich der §§ 543, 569 BGB. Das leitet der Senat aus der Gesetzgebungsgeschichte ab: Mietrechtsreform und Schuldrechtsmodernisierung zu Anfang der Jahrtausendwende hätten bewusst darauf verzichtet festzulegen, dass die Kündigung unter Termindruck steht, also binnen „angemessener Zeit“ erklärt werden müsse. Denn die Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse verbiete eine derartige Festlegung. Vielmehr genüge es, auf das Rechtsinstitut der Verwirkung zurückzugreifen. Auch kommt eine treuwidrige Verspätung des Vermieters in Betracht, § 242 BGB.

Ratschlag für den Verwalter

Ob die BGH-Ansicht, großzügig wie sie nun einmal ist, tatsächlich der Gesetz gewordenen Rechtslage entspricht, darf man mit einem Fragezeichen versehen. Denn aus dem Wortlaut der Bestimmungen ist die Anwendungsbereichseinschränkung von § 314 Abs. 3 BGB nicht zu entnehmen. Vor gut 100 Jahren wurde zu der Frage, ob die Gesetzesauslegung (allein) nach den Motiven des Gesetzgebers erfolgen dürfe, gemeint: „Ganz unrichtig und höchst verderblich ist es, der Auslegung die Aufgabe zuzuweisen, die Gedanken des Gesetzgebers aufzudecken und zu erforschen, was der Gesetzgeber gewollt oder nicht gewollt habe. Ganz abgesehen davon, dass es bei unseren Reichsgesetzen einen persönlichen Gesetzgeber mit bestimmten Gedanken und Willensmeinungen überhaupt nicht gibt und deshalb jene Phrase nur als ein billiges Mittel erscheint, um den Mangel von Gründen für eine beliebte Auslegung zu verdecken, darf nur das losgelöst von jeder menschlichen Persönlichkeit in die Erscheinung tretende Wort des Gesetzes als bindend betrachtet werden, …“ (zitiert – mit Sperrdruck im Original – aus: Bürgerliches Gesetzbuch, Handausgabe mit Einleitung, erläuternden Anmerkungen und Sachregister in Verbindung mit Eugen Ebert und Heinrich von Schneider hrsg. von Otto Fischer und Wilhelm von Henle, 9. Aufl. 1912, C.H. Beck’sche Verlagsbuchhandlung, Einleitung XXVIII). Deshalb wird der auf Sicherheit und Streitvermeidung bedachte Fachverwalter beziehungsweise Berater des Vermieters zur Eile raten: Es muss ja nicht gleich die Zweiwochenfrist aus § 626 Abs. 2 BGB sein, innerhalb derer man – gerade bei persönlicher Verbundenheit der Mietvertragsparteien – kündigt; aber man kann innerhalb dieser Zeit seinen (festen) Willen erklären, fristlos kündigen zu wollen, falls binnen einer kurz bemessenen zusätzlichen Frist kein Zahlungseingang erfolgt. Dann ist der Mieter spätestens aufgeschreckt und widrigenfalls ist ihm dann auch nicht mehr zu helfen, wenn er tatenlos bleibt.

Dokumentation: BGH, Urteil vom 13. 7. 2016 – VIII ZR 296/15, ansteuerbar in beck-online unter BeckRS 2016, 15271.

Von Rechtsanwalt Dr. Andreas Kappus, Frankfurt a.M.,
Schriftleiter der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM),
Verlag C. H. Beck, München und Frankfurt a.M.