Mit Dachaufstockungen und Dachausbauten können angespannte Wohnungsmärkte entlastet werden. Die Mitte August vom Statistischen Bundesamt vorgelegten Halbjahreszahlen zu den erteilten Baugenehmigungen belegen, dass die Bau- und Immobilienwirtschaft diese Potenziale erkannt hat: Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist die Zahl der Baugenehmigungen für Dachausbauten, Dachaufstockungen und andere Um- und Ausbaumaßnahmen um 46 Prozent gestiegen.
Mit der Wohnungsbau-Offensive hat der Bund den Weg für die Ankurbelung des Wohnungsneubaus in Deutschland bereitet. Der Schwerpunkt liegt auf dem bezahlbaren Wohnungsbau, doch besteht auch eine hohe Nachfrage im mittleren Preissegment. Gerade hier bieten Dachausbauten und Aufstockungen gute Möglichkeiten. Zu diesem Ergebnis kommt eine im Auftrag des Bundesbauministeriums vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) herausgegebene Kurzexpertise.
Potenzial nutzen
Vor allem die Wohnungsbestände der 1950er- bis 1970er-Jahre bieten demnach gute Voraussetzungen für den Ausbau, weil diese ohnehin einen großen Sanierungsbedarf aufweisen und im Zuge der anstehenden Modernisierung Dachausbaumöglichkeiten geprüft werden können. Knapp 40 Prozent des Wohngebäudebestandes in der Bundesrepublik entfallen auf diese Gebäudegeneration. Dass Dachausbauten durchaus einen Beitrag zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte leisten können, belegen Praxisbeispiele. Die Wissenschaftler haben Potenziale von Dachausbauten und Aufstockungen anhand von Fallstudien ermittelt und bestehende Hemmnisse unter die Lupe genommen.
Das mögliche Potenzial ist hoch, so ein wichtiges Ergebnis der Expertise, wird aber wegen hoher Herstellungskosten eher einen Beitrag zur Ausweitung des Wohnungsangebots im mittleren als im unteren Preissegment leisten können.
Keine preiswerte Lösung
Positive Effekte für den Wohnungsmarkt werden dadurch erzielt, dass die künftigen Nutzer auch preiswertere Bestandswohnungen frei machen. Ein besonderer Vorteil liegt darin, dass für diese neuen Wohnungen kein Bauland in Anspruch genommen werden muss und daher auch keine weiteren Flächen versiegelt werden müssen. Hinzu kommt, dass in Quartieren mit schwierig umzusetzender Nachverdichtung Dachaufstockungen und -ausbauten oftmals die einzige Möglichkeit darstellen, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Daher ist die Erfassung der theoretischen Potenziale durch die Kommune bedeutsam, da die Relevanz der Maßnahmen für die Wohnraumversorgung verdeutlicht wird.
„Wir heben bisher nur einen Bruchteil der Potenziale, die Dachaufstockungen und Dachausbauten bieten“, sagte BBSR-Direktor Harald Herrmann. „Auf Baumaßnahmen im Bestand entfallen derzeit maximal zehn Prozent an allen fertiggestellten Wohnungen in Deutschland.“ Er mahnte jedoch: „Eigentümer wägen sehr genau ab, ob sich ihre Investitionen rechnen. Zudem wirken rechtliche Anforderungen der Länder und Kommunen, wie etwa die Stellplatzpflicht oder die Pflicht, einen Aufzug einzubauen, als Kostentreiber.“
Kostentreiber müssen optimiert werden
Um die Baukosten zu reduzieren, empfehlen die Wissenschaftler, dass die Kommunen ihre planerischen Ermessensspielräume nutzen und kostentreibende Auflagen in einem angemessenen Maß reduzieren. Dies entspricht auch den Forderungen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen, das Bundesbauministerin Hendricks ins Leben gerufen hat.
Da Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden mit erheblichen Belastungen für Bewohner und Nachbarn einhergingen, gelte es zudem, stärker für die Akzeptanz der Baumaßnahmen zu werben. „Es sind umfangreiche Informationen und eine gezielte Kommunikation notwendig, um die Vorteile der Maßnahmen deutlich zu machen“, sagte Herrmann.
Die Expertise ist als BBSR-Online-Publikation erschienen. Sie kann auf der Homepage des Instituts heruntergeladen werden.
www.bbr.bund.de