Ferninspektion in der Wohnungswirtschaft - Prüfen, ohne zu klingeln

Warum die Ferninspektion für Wohnungsunternehmen und Messdienstleister zum Standard wird – und welche Vorteile dabei eine zertifizierte Interoperabilität der Komponenten bietet.

Ob Heizkostenverteiler, Wasserzähler oder Rauchwarnmelder: Geräte vor Ort in den Wohnungen abzulesen oder zu prüfen, kostet Zeit und bindet Personal. Fernablesung und Ferninspektion ersparen diese Wege und machen Prozesse planbar. Wie groß die Effizienzvorteile sind, hängt allerdings davon ab, wie reibungslos die Daten der Geräte in die vorhandene Infrastruktur fließen.

Zu viele Wege für zu wenig Wertschöpfung

Für Messdienstleister gehört die Arbeit in der Mietwohnung seit jeher zum Alltag: Verbrauchswerte ablesen, Zähler wechseln, Rauchwarnmelder inspizieren. Jeder dieser Einsätze setzt einen Termin voraus, und genau daran scheitert es in der Praxis häufig. Berufstätige sind tagsüber nicht erreichbar, Ankündigungsschreiben bleiben unbeachtet, vereinbarte Zeitfenster platzen. Die Folge sind Zweit- und Drittanfahrten, zusätzlicher Aufwand für weitere Anschreiben oder die eigene Hotline sowie eine sogenannte Restanten-Quote für nicht angetroffene Nutzer , die gegenüber dem Auftraggeber angezeigt werden muss. Denn die gesetzliche Pflicht bleibt bestehen – egal, ob die Tür geöffnet wird oder nicht.

Gleichzeitig verschärft sich der Fachkräftemangel: Qualifizierte Servicetechniker sind schwer zu finden. Zudem steigen Fahrt- und Verwaltungskosten, Auftraggeber sind bemüht, Preise zu drücken. Werden die Daten dagegen automatisch erfasst und per Funk übertragen, zum Beispiel beim Gang durchs Treppenhaus, aus dem Fahrzeug oder direkt vom Büro aus, entfällt der Termin in der Wohnung. Einsätze lassen sich bündeln und vorausplanen, und die Nutzer müssen für Routineprüfungen nicht mehr zu Hause angetroffen werden.

Gesetzgeber und Austauschzyklen geben den Takt vor

Ein wesentlicher Treiber ist die Heizkostenverordnung. Sie setzt europäische Vorgaben zur Energieeffizienz, die so genannte EED um und verlangt, dass Erfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser bis Ende 2026 fernablesbar sind. Nutzer müssen dann monatlich über ihren Verbrauch informiert werden, seit Dezember 2022 eingebaute Geräte müssen interoperabel sein, also auch mit Komponenten anderer Hersteller zusammenarbeiten. Entsprechend viele Bestände werden derzeit auf Funk umgerüstet, häufig auf Basis des Open Metering System (OMS), eines bewährten, herstellerübergreifenden Standards für die Funkkommunikation von Zählern und Sensoren.

Rauchwarnmelder fallen nicht unter diese Vorgaben. Wird aber ohnehin eine Funkinfrastruktur aufgebaut, liegt es dabei in Abhängigkeit der Vertragslaufzeiten meist nahe, dies zugleich für die Installation von ferninspizierbaren Meldern zu nutzen. Damit kann auch in solchen Liegenschaften effizient die normativ vorgegebene jährliche Inspektion vor Ort aus der Ferne genutzt werden. Hinzu kommt der Regeltausch: Nach DIN 14676-1 sind Rauchwarnmelder spätestens zehn Jahre und sechs Monate nach ihrer Inbetriebnahme zu ersetzen. In Nordrhein-Westfalen, wo die Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen Ende 2016 auslief, ist die erste große Austauschwelle bereits angelaufen, in Bayern folgt sie im kommenden Jahr. Der ohnehin fällige Gerätetausch ist damit ein sinnvoller Zeitpunkt, um auf Ferninspektion umzustellen.

Ein Standard, viele Beteiligte

Der OMS-Standard soll sicherstellen, dass Geräte unterschiedlicher Hersteller in einer gemeinsamen Infrastruktur zusammenarbeiten. Ob ein Gerät die Spezifikation tatsächlich vollständig einhält, ist damit allerdings noch nicht gesagt: Manche Geräte werden als „OMS-konform“ beschrieben – eine Selbstauskunft, die Hersteller selbst prüfen und niemand unabhängig validiert. Passt das Datenformat nicht exakt zu dem, was Gateway und Software benötigen, müssen Hersteller und Softwarepartner oder die IT-Abteilung des Betreibers Formatbeschreibungen austauschen und die Anbindung anpassen, bis die Daten sauber in die Backend-Systeme fließen.

Das funktioniert durchaus, für etablierte Gerätemodelle zählen solche Anbindungen zur Routine. Allerdings kostet dieses Nacharbeiten jedes Mal Zeit und Abstimmung und schafft Unsicherheit, sobald ein neuer Hersteller ins Spiel kommt. Gerade Betreiber, die sich nicht dauerhaft an einen Anbieter binden wollen, stehen vor Fragen wie: Passt dieses Gerät in das vorhandene System? Ist es tatsächlich interoperabel?

Zertifizierte Geräte für eine nahtlose Integration

Die Zertifizierung, die bislang exklusiv von der OMS-Group vergeben wird, beantwortet diese Frage im Vorfeld. Dabei prüft eine unabhängige Stelle, der VDE oder der DVGW, mit standardisierten Testwerkzeugen, ob ein Gerät die OMS-Spezifikation vollständig einhält – von der Funkkommunikation über die Datenstruktur bis zur verschlüsselten Übertragung. Messdienstleister und Betreiber müssen also nicht erst recherchieren und testen, ob sich ein Gerät einbinden lässt. Bei Rauchwarnmeldern ist eine solche Zertifizierung bislang die Ausnahme: In Europa hat sie Stand heute erst ein Gerät erhalten: der Ferninspektionsmelder Konexxt Remote von Hekatron, dessen OMS-Konformität der VDE geprüft und bestätigt hat. Das sichert dem Anwender im laufenden Betrieb eine unabhängig geprüfte Konformität und Kompatibilität.

Interoperabilität entscheidet zudem über die Funktionssicherheit während der gesamten Nutzungsdauer. Dass ein Melder Rauch zuverlässig erkennt und Alarm gibt, regelt die Produktnorm DIN EN 14604. Die OMS-Zertifizierung bestätigt zusätzlich, dass er seine Daten im spezifizierten Format sendet. Das ist mehr als eine IT-Frage. Erkennt ein Melder etwa eine zu nah montierte Leuchte, die den Raucheintritt behindert, und kommt diese Meldung wegen eines Formatfehlers nicht in der Software an, erscheint er im Prüfprotokoll als einwandfrei. Im Schadensfall wäre der Nachweis einer ordnungsgemäßen Inspektion dann angreifbar. Umso wichtiger ist, dass der Hersteller das Datenformat über die zehnjährige Nutzungsdauer stabil hält und Änderungen rechtzeitig ankündigt.

Schlüsselverwaltung und Datenhoheit

OMS sieht eine verschlüsselte Funkübertragung vor, jeder Melder hat dabei einen eigenen kryptografischen Schlüssel. Nur wer ihn besitzt, kann die Daten des Geräts auslesen und interpretieren. Bei Tausenden Geräten wird die Verwaltung dieser Schlüssel damit zur Sicherheitsfrage, und Excel-Listen werden schnell zur Fehlerquelle. Digitale Key-Verwaltungen, über die ausschließlich der autorisierte Käufer per Authentifizierung an die Schlüssel gelangt, verhindern, dass Dritte fremde Melder auslesen. Für die Akzeptanz bei den Mietern zählt zudem, dass ein Melder für die Inspektion lediglich den Zustand des Geräts und seines unmittelbaren Umfelds erfassen muss, nicht das Verhalten der Bewohner. Dies sorgt in Summe für alle Beteiligten für konsistente, geschützte und zuverlässig nutzbare Daten.

Zertifizierung als Ausschreibungskriterium

Ab einer gewissen Größe vergeben Wohnungsunternehmen und Genossenschaften Ausstattung und Wartung über Ausschreibungen. Nehmen sie eine unabhängig geprüfte OMS-Konformität als Anforderung auf, schaffen sie ein objektives Qualitätskriterium und vermeiden IT-Folgekosten, die sonst erst nach der Vergabe sichtbar werden. Dienstleister wiederum können sich mit zertifizierten Geräten in einem Markt profilieren, in dem sich Wartungsleistungen kaum unterscheiden und meist der Preis entscheidet.

Worauf es bei Installation und Regeltausch ankommt

Neben der Schnittstelle entscheiden weitere Eigenschaften darüber, wie viel Aufwand ein Ferninspektionsmelder im Betrieb verursacht. Täuschungsalarme etwa ziehen Rückfragen und Einsätze nach sich. Um dies zu vermeiden, verfügt etwa der Konexxt Remote über ein Zwei-Messstreckenprinzip, das Licht in zwei Wellenlängen nutzt. Stellen Bewohner Möbel oder Lampen zu nah an den Melder, meldet eine dynamische Umfelderkennung das Hindernis und schaltet selbstständig in den Normalbetrieb zurück, sobald es beseitigt ist. Eine kurzfristig zu disponierende zusätzliche Anfahrt entfällt somit für den Dienstleister. Bei Installation großer Stückzahlen zählt außerdem die Montagezeit: Da sich der Melder nach dem Eindrehen in den Sockel automatisch in Betrieb nimmt, verkürzt sich die Montage laut Hersteller um bis zu 25 Prozent. In Beständen mit Genius-Meldern von Hekatron passt er zudem auf die vorhandenen Sockel.

Eine Entscheidung für zehn Jahre

Fernablesung und Ferninspektion sind die naheliegende Antwort auf Personalmangel, Kostendruck und Terminprobleme, bei Verbrauchszählern ebenso wie bei Rauchwarnmeldern. Mit dem Austausch der ersten Meldergeneration fällt jetzt eine Entscheidung mit langer Tragweite. Ein von der OMS-Group zertifiziertes Gerät gibt dabei die Gewissheit, dass es sich ohne Sonderanpassungen in die vorhandene IT-Infrastruktur einfügt.