In den vorausgegangenen fünf Artikeln zu Rechtsfragen bei der Wohnungseigentümerversammlung ging es zuletzt im DIV 5/2017, Seite 12, um das Stimmrecht des Eigentümers in der Versammlung. Daran schließt sich die nachfolgend behandelte Frage an, wie bei Mehrhausanlagen abgestimmt werden kann. Dieses Thema bedarf deshalb der Aufmerksamkeit, weil die Rechtsprechung zwar einerseits die Abstimmung für einen begrenzbaren Teil von Wohnungseigentümern selbst ohne ausdrückliche Regelung zulässt, hieran aber enge Voraussetzungen knüpft.
Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren getrennten Gebäuden, kann sich die Frage stellen, ob es wirtschaftlich gerechtfertigt ist, für Angelegenheiten, die nur ein Gebäude betreffen, hierbei das Stimmrecht auf die dazugehörigen Eigentümer zu begrenzen. Beispiel: Erneuerung einer Liftanlage in einem Gebäude einer Mehrhausanlage. Alle Eigentümer, auch die in anderen Gebäuden, haben grundsätzlich vorbehaltlich einer abweichenden Regelung das Stimmrecht für eine solche Liftanlage.
Formelle Einladung an andere Eigentümer muss nicht ergehen
Auf die formalen Voraussetzungen einer Teilversammlung und der Ladung hierzu wird hier nur verwiesen. Bei einer Teilversammlung haben die Eigentümer der anderen Untereinheiten aber ein Anwesenheitsrecht. Wenn eine Teilversammlung zulässigerweise einen Beschluss gefasst hat, kann eine Gesamtversammlung diesen nicht mehr aufheben. Eine formelle Ladung an die anderen Eigentümer muss nicht ergehen. Es genügt, wenn sie von der Teilversammlung in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Für eine notwendige Abstimmung in der gesamten Eigentümergemeinschaft ist es unzulässig, Teilversammlungen abzuhalten und die Abstimmungsergebnisse der einzelnen Teilversammlungen zu addieren (sogenanntes Stuttgarter Modell, strittig, weil bei gleichzeitiger Durchführung der Teilversammlungen zumindest die Möglichkeit der Beeinflussung der Willensbildung durch Argumente in einer Teilversammlung, wenn auch nicht durch eine Stimmabgabe, für die Eigentümer der anderen Teileinheiten entfällt).
Angesichts dieser unterschiedlichen Zuständigkeitszuweisung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann der Ratschlag aber nicht lauten, zur Sicherheit einen Beschluss in der Versammlung aller Wohnungseigentümer zu fassen, wenn die Voraussetzungen für einen Beschluss in der Untergemeinschaft unklar sind. Denn ein Beschluss, an dem alle Wohnungseigentümer beteiligt werden, ist anfechtbar (nicht nichtig), wenn nach der Gemeinschaftsordnung nur die Eigentümer eines Gebäudes stimmberechtigt waren. Eine Mehrhausanlage kann nur einheitlich verwaltet werden.
Möglichkeit einer Beschlussverfassung
Die Bestellung mehrerer Verwalter für einzelne Häuser ist nichtig. Rechtlich unproblematisch als Grundlage für das sogenannte Blockstimmrecht nur in einzelnen Gebäuden als Wirtschaftseinheiten sind für alle Eigentümer verbindliche Regelungen über die Einschränkung des Stimmrechts bei Mehrhausanlagen in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung oder in einer Vereinbarung aller Eigentümer der Gemeinschaft. Für die Betriebskosten und die Kosten der Verwaltung enthält Paragraf 16 Absatz 3 WEG unter den dort genannten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Beschlussfassung über die Kostenverteilung, also auch nur für die Eigentümer eines Hauses.
Darüber hinaus ist in der Rechtsprechung und Literatur – allerdings nicht unbestritten – anerkannt, dass in Angelegenheiten, die tatsächlich nur einen abgrenzbaren Teil von Wohnungseigentümern berühren, das Stimmrecht – aus der Natur der Sache heraus – auf die Beteiligten beschränkt ist, die von der Angelegenheit betroffen sind (Beispiel: Treppenlift in einem Haus und Gebrauchsregelung für eine Waschküche oder Fahrradkeller, der nur von den Eigentümern eines Hauses benutzt wird, kein Mietgebrauch der anderen Wohnhäuser).
Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds ausreichend
Bei der Frage der Betroffenheit gilt ein strenger Maßstab, um unzulässige Bindungen oder Auswirkungen für die anderen Teilgemeinschaften zu vermeiden, dies als Gegengewicht zu der weitreichenden Möglichkeit der Beschlussfassung in einer Teileinheit. Eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds der Anlage oder eine Kostenbelastung für die Gemeinschaft (wegen der anteiligen Haftung aller Eigentümer gegenüber Dritten nach Paragraf 10 Absatz 8 WEG) reichen deshalb schon für die Betroffenheit der anderen Eigentümer aus.
Ein gemeinsamer Wartungsvertrag für zwei Aufzüge in zwei getrennten Gebäuden kann deshalb von einer Gemeinschaft nur mit Wirkung für ihr Gebäude gekündigt werden. Das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes ist in dem genannten Sinn betroffen, wenn zum Beispiel eine Mobilfunkanlage auf dem Dach dieses Gebäudes errichtet werden soll.
Den kompletten Artikel von Rechtsanwalt Dr. Hellmuth Mohr aus Stuttgart lesen Sie im Immobilien-Verwalter 06/2017!