Lüftungsverhalten des Mieters als Kündigungsgrund?

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Was war passiert?

In einem jetzt bis zum Bundesgerichtshof (BGH) getriebenen Fall wird der Mieter in einem beim zuständigen Amtsgericht in Berlin geführten Verfahren rechtskräftig dazu verurteilt, dem Vermieter die Kosten für die Beseitigung von Schäden zu ersetzen, die nachweislich – durch den Gerichtsgutachter festgestellt – auf ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sind. Gleichzeitig wird ihm jede Berechtigung zur Minderung der Miete abgesprochen und er zur Nachzahlung verurteilt. Als der mittlerweile vom Jobcenter Arbeitslosengeld II beziehende Mieter nach Abgabe einer Vermögensauskunft nach § 802c ZPO keine Zahlungen leistet und weiterhin in Abrede stellt, dass die aufgetretene Schimmelbildung an diversen Bauteilen der Wohnung auf sein Wohn- und Lüftungsverhalten zurückzuführen ist, kündigt ihm der Vermieter unter anderem unter Berufung auf die ihm nicht weiter zumutbare Fortsetzung des Mietverhältnisses; dieses sei nachhaltig „zerrüttet“.

Die Meinung des Gerichts

Der VIII. Zivilsenat des BGH, zuständig unter anderem für die Wohnraummiete, entscheidet vermieterfreundlich und insoweit auch mit dem Amtsgericht (AG), anders als das Berufungsgericht (LG), an das er die Sache – allerdings an eine andere Kammer, was, wenn der BGH besonders grobe Fehler in der Rechtsfindung ausmacht, öfter vorkommt – zurückverweist: Im beharrlichen Leugnen einer Pflichtverletzung, die zur Überzeugung eines zuständigen Gerichts rechtskräftig festgestellt ist, kann, jedenfalls wenn die begründete Besorgnis besteht, dass der Mieter auch weiterhin seinen Obhutspflichten die Mietwohnung betreffend nicht oder nicht in der gebotenen Weise nachkommen wird, ein zur ordentlichen Kündigung des Mieters liegender berechtigter Grund liegen. Daraus wird die BGH-Meinung deutlich, dass Mieter rechtsstaatskonform ergangene Entscheidungen ihre Verhaltenspflichten im Mietverhältnis betreffend effektiv umzusetzen haben, mit anderen Worten also „pfleglich“ mit den ihnen anvertrauten Räumen umzugehen haben.

Ratschlag für den Verwalter

Die Entscheidung hat auch Folgen im Wohnungseigentumsrecht: Denn es erscheint nicht fernliegend anzunehmen, dass der Mieter jedenfalls insoweit ein kooperatives Verhalten zu Gunsten seines vermietenden Wohnungseigentümers an der Tag zu legen hat, dass dieser nicht nachhaltig gegenüber der Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer in Schwierigkeiten gerät. Was genau „richtiges“ Lüftungsverhalten bedeutet, ist indes unklar: Nach prominent vertretener Meinung (Sternel, NZM 2015, 873) obliegen dem Vermieter insoweit wohnungsbezogene, also nicht nur allgemein gehaltene Instruktionspflichten; denn vom Mieter könne nicht verlangt werden, „sich schlau zu machen“. Es genügt mithin nicht, einschlägige Merkblätter oder Broschüren auszuhändigen, sondern es müssen konkrete Verhaltensvorgaben gemacht werden. Diese Gedanken sind naturgemäß auch auf das Verhältnis unter den Wohnungseigentümern selbst übertragbar, vor dem die Schimmelbildung und der Streit darüber, worin diese ihre Ursache hat, nicht haltmacht. Zwar ist es besser, allgemein gehaltene Richtlinien in Umlauf zu bringen, als gar nichts zu unternehmen; der Fachverwalter wird aber gut daran tun, den Wohnungseigentümern – schon mit Blick auf ihre mögliche Vermietungstätigkeit – zu empfehlen, eine ebenso fachmännische wie konkret wohnanlagenbezogene Beheizungs- und Lüftungsanleitung herstellen zu lassen. Namentlich in Fällen einer (energetischen) Modernisierung der Wohnanlage wird dieser Begleitaspekt („Einhüllen“ der Anlage) mit Nachdruck zu verfolgen sein und in Zusammenarbeit mit dem zu beauftragenden Sanierungsunternehmen womöglich gar kostenneutral gelingen.

Dokumentation: BGH, Urt. v. 13. 4. 2016 – VIII ZR 39/15, Entscheidungsabdruck in NZM Heft 15 vom 12. 8. 2016. Zu Feuchtigkeitsschäden aus technischer Sicht (mit diversen Grafiken und Abbildungen) s. Künzel, NZM 2013, 499.

Von Rechtsanwalt Dr. Andreas Kappus, Frankfurt a.M.,
Schriftleiter der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM),
Verlag C. H. Beck, München und Frankfurt a.M.

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In unserer Print-Publikation „Der ImmobilienVerwalter“ berichtet Rechtsanwalt Dr. Andreas Kappus über wichtige Entscheidungen zum Verwalterrecht. Dabei werden in dieser Rubrik auch immer wieder Hinweise auf Entscheidungen zum Mietrecht gegeben, die in der Situation des vermieteten Wohnungseigentums weiterhelfen. Einzelne Fälle veröffentlichen wir auch auf immoclick24.de – dem Onlineportal für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft.

 

 

Quelle

Der Immobilien Verwalter

Der ImmobilienVerwalter berichtet verbandsübergreifend in den kaufmännisch/technischen Fachgebieten und erreicht Mitarbeiter von Verwaltungsbetrieben, Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, kommunale Liegenschaftsämter sowie verwalterisch tätige Mitarbeiter von Maklerunternehmen.

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