Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt in der Regel nach der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277. Bei den Wohnflächen öffentlich geförderter Wohnungen ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung vorgeschrieben. Für den freien Wohnungsbau gibt es keine verbindliche Berechnungsvorschrift. Was bedeutet das für den Balkon? Welche Unterschiede gibt es je nach Berechnungsart?
Nachträglich angebrachte Balkone steigern den Wert und die Attraktivität einer Immobilie. Nicht zuletzt ist für viele Wohnungssuchende ein Freisitz in Form eines Balkons oder einer Dachterrasse ein wichtiges Kriterium bei der Entscheidung für eine Wohnung. Für die Mieter bedeutet dies höhere Wohnqualität, für Wohnungsunternehmen zusätzliche Wohnfläche und damit mehr Mieteinnahmen.
Laut Definition der Wohnflächenverordnung ist die Wohnfläche einer Wohnung die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Doch wie wird sichergestellt, dass die Flächenberechnungen auf die gleiche Weise erfolgen und die Ergebnisse somit vergleichbar sind? Tatsächlich ist es so, dass keine allgemeingültige und einheitlich anzuwendende gesetzlich vorgegebene Berechnungsgrundlage für Wohnflächen existiert.
Während die Wohnflächen öffentlich geförderter Wohnungen zwingend nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden müssen, gibt es für den frei finanzierten Wohnungsbau keine verbindliche Berechnungsvorschrift. Hier kann wahlweise nach der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277 verfahren werden.
Geförderter Wohnungsbau
Die Berechnung der anrechenbaren Wohnfläche im geförderten Wohnungsbau erfolgt gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit dem 1. Januar 2004 in Deutschland gilt. Wohnflächenberechnungen, die vor dem 1. Januar 2004 nach der damals geltenden II. Berechnungsverordnung getätigt wurden, haben weiterhin Gültigkeit. Wurden allerdings nachträglich bauliche Veränderungen vorgenommen, die sich auf die Größe der Wohnfläche auswirken, ist eine Neuberechnung nach der Wohnflächenverordnung erforderlich.
Unterschied DIN 277 – WoFlV
Neben der Wohnflächenverordnung gibt es noch die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ zur Wohnflächenberechnung. Doch was ist der Unterschied zwischen der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung und nach der DIN 277? Beide Berechnungsarten basieren zunächst auf der Grundfläche, die in einem ersten Arbeitsschritt durch ein Aufmaß ermittelt wird. In der DIN 277 wird diese Grundfläche in Nutz- und Verkehrs- oder Funktionsflächen einer Wohnung aufgeteilt. Nach der Wohnflächenverordnung dagegen werden die Grundflächen der einzelnen Räume und Freisitze hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet und je nach Nutzwert ganz oder anteilig (Balkone, Terrassen, Dachschrägen etc.) zur Wohnfläche hinzugezählt.
Berechnung für Balkone
Für Balkone bedeutet das: Die Balkon-Grundflächen werden nach der DIN 277 zu 100 Prozent in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der Wohnflächenverordnung lediglich zu einem Viertel als Wohnfläche Berücksichtigung finden.
Eine Abweichung von der Regelanrechnung zu einem Viertel nach der Wohnflächenverordnung ist nur dann zulässig, wenn im Einzelfall besondere Umstände dies rechtfertigen. So kommt eine Anrechnung von über einem Viertel bis maximal zur Hälfte nur bei überragendem Nutzwert in Betracht. Ein höherer Wohnwert liegt dann vor, wenn es sich um besonders gute Lagen oder besonders aufwendige Balkonoder Terrassengestaltungen handelt, die vom Normalfall abweichen. Wann ein solcher „überragender“ Wert besteht, ist natürlich oftmals eine subjektive Beurteilung und liegt im Ermessen der Beteiligten. Im Zweifel lässt sich darüber streiten.
Aber auch Abweichungen nach unten sind in Ausnahmefällen denkbar – wenn etwa ein Balkon aufgrund seiner Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist. Solch ein Fall kann vorliegen, wenn ein Balkon beispielsweise im Hochparterre zu einer stark befahrenen Straße hin ausgelegt ist.
Claudia Närdemann
